1세대 1주택 비과세소득세법 시행령 제154조
내 집 한 채,
비과세 요건부터 확인하세요
양도일 현재 국내에 1주택만 가진 1세대가 그 주택을 2년 이상 보유했다면 양도소득세가 없습니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 보유 기간 중 2년 이상 거주까지 해야 합니다.
| 구분 | 요건 |
|---|---|
| 보유 요건 | 2년 이상 보유 |
| 거주 요건 | 취득 당시 조정대상지역 주택이면 보유 기간 중 2년 이상 거주 거주 기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지 |
| 고가주택 | 양도가액 12억 원을 넘으면 넘는 부분은 과세 |
보유 · 거주 기간을 따지지 않는 경우
- 공익사업으로 수용되는 경우
- 해외이주로 세대 전원이 출국하고 2년 안에 파는 경우
- 1년 이상 국외 취학 · 근무로 세대 전원이 출국하고 2년 안에 파는 경우
- 1년 이상 거주한 주택을 취학 · 근무 · 질병 요양 등 부득이한 사유로 파는 경우
일시적 2주택 특례 (시행령 제155조)
- 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 신규 주택을 취득
- 신규 주택 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 양도
- 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 2년 안에 양도
상속주택, 혼인 · 동거봉양 합가, 장기임대주택 등 다른 특례도 있습니다. 요건이 까다로우니 매도 전에 확인받으세요.
장기보유특별공제소득세법 제95조
오래 보유할수록
양도차익에서 더 많이 빼 줍니다
3년 이상 보유한 토지 · 건물은 양도차익의 일정 비율을 공제합니다. 1세대 1주택이라면 보유 기간과 거주 기간을 각각 따져 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
| 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 15년 이상 | 30% |
| 기간 | 보유분 + 거주분 |
|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 12% + 12% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% + 20% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% + 32% |
| 10년 이상 | 40% + 40% |
일반 공제율은 보유 1년마다 2%씩, 1세대 1주택은 보유 · 거주 각각 1년마다 4%씩 늘어납니다. 거주 기간이 2년 이상 3년 미만이면 거주분 8%(보유 3년 이상인 경우)를 적용합니다. 표는 주요 구간만 표시했습니다.
재개발 · 재건축조합원입주권 · 분양권
정비사업 단계마다
세금 계산법이 달라집니다
재개발 · 재건축 구역의 주택은 관리처분계획인가를 기점으로 조합원입주권으로 바뀝니다. 이때부터 주택 수 판단, 비과세 특례, 장기보유특별공제 계산이 일반 주택과 달라집니다. 원조합원이 입주권을 팔 때 장기보유특별공제는 관리처분계획인가 전 양도차익에만 적용됩니다.
주요 검토 사항
- 조합원입주권 · 분양권의 주택 수 포함 여부
- 입주권 양도 시 1세대 1주택 비과세 특례
- 관리처분계획인가 전후 양도차익 구분
- 청산금 수령분 양도소득세
- 추가 분담금과 취득가액 계산
상담 때 준비하실 자료
- 종전 주택 취득 계약서와 등기 자료
- 관리처분계획인가 관련 자료
- 조합원 분양 계약서
- 분담금 · 청산금 내역
- 세대원 주택 보유 현황
상담 시 고객님 상황에 맞는 맞춤 자료 리스트를 안내해 드립니다.
신고 기한소득세법 제105조
손해를 보고 팔아도
예정신고 대상입니다
부동산을 팔면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 양도차익이 없거나 손실이 나도 마찬가지입니다. 기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다.
| 구분 | 기한 |
|---|---|
| 부동산 · 부동산에 관한 권리 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 |
| 부담부증여의 채무 인수분 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 |
| 확정신고 | 양도한 해의 다음 해 5월 (한 해에 여러 건을 양도한 경우 등) |
상담 때 준비하실 자료있는 자료부터 보내 주세요
- 등기사항전부증명서
- 취득 · 양도 매매계약서
- 취득세 영수증, 중개수수료 등 비용 증빙
- 확장 · 발코니 공사 등 자본적 지출 증빙
- 주민등록초본 (거주 기간 확인)
- 세대원 주택 보유 현황
상담 시 고객님 상황에 맞는 맞춤 자료 리스트를 안내해 드립니다.
자주 묻는 질문양도소득세
1세대 1주택이면 양도소득세가 전혀 없나요?
보유 기간 등 비과세 요건을 갖추면 양도소득세가 없습니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건도 필요합니다. 다만 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 넘는 부분에 대해 세금이 나옵니다.
이사 가려고 새 집을 먼저 샀는데, 기존 집은 언제까지 팔아야 하나요?
기존 집을 취득하고 1년이 지난 뒤 새 집을 샀다면, 새 집 취득일부터 3년 안에 기존 집을 팔면 1세대 1주택으로 봅니다. 두 집이 모두 조정대상지역에 있으면 이 기간이 2년입니다. 기존 집도 그 자체로 비과세 요건을 갖춰야 합니다.
손해를 보고 팔았는데도 신고해야 하나요?
네. 양도차익이 없거나 손실이 나도 예정신고 대상입니다. 같은 해에 다른 부동산을 팔아 이익이 났다면 손실과 합산할 수 있어 신고해 두는 것이 유리할 수 있습니다.
양도소득세 신고를 하지 않으면 어떻게 되나요?
비과세 대상이 아니라면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다. 비과세인지 애매하다면 신고 전에 확인받으세요.
인테리어 비용도 필요경비로 인정되나요?
발코니 확장이나 섀시 교체처럼 주택의 가치를 높이는 자본적 지출은 증빙이 있으면 필요경비로 인정됩니다. 도배 · 장판처럼 원상을 유지하는 수선비는 인정되지 않습니다. 공사 계약서와 대금 지급 증빙을 함께 보관하세요.
양도소득세 신고대행 보수는 양도 · 상속 · 증여 보수에서 확인하실 수 있습니다.
계약서에 서명하기 전에
먼저 물어보세요
매도 시점과 순서만 바꿔도 세금이 달라집니다. 거래를 앞두셨다면 미리 상담하세요.